| - A világgazdasági válság és a Horvát ingatlanpiac |   |
 | |
| A világgazdasági válság és a Horvát ingatlanpiac
Az előrejelzésekkel összhangban a gazdasági válság elérte a horvátországi ingatlanpiacot, azon belül is a lakásépítéssel foglalkozó befektetőket. Ez a kedvelt befektetési mód elsősorban a tengerpartra jellemző, ahol sajnos nem csak a szaktudással, hanem gyakran a hiányos szaktudással, hely és jogszabályismerettel rendelkezők is az ingatlanfejlesztéssel, építéssel és eladással foglalkoztak a könnyű és gyors nyereség elérése érdekében. Természetesen a külföldiek sem maradtak távol, és miért is maradtak volna. Egyeseknek sikerült, igaz, összevisszaságot hagyva az ingatlanpiacon maguk után (rossz építkezési minőség, rendezetlen tulajdonjog és félig törvényes épületek), bár az ingatlanpiac azelőtt se volt rendezett és még most sem lehet elfogadhatónak minősíteni. Másoknak, akik jelenleg is az ingatlanpiacon vannak, várniuk kell a „jobb időkre”, vagy beérni kisebb haszonnal, sőt esetenként szembe kell nézniük a veszteséggel is. Az ingatlankereslet jelenlegi csökkenését több tényező idézte elő:. Elsősorban a világgazdasági válság, amely még Horvátországot nem érte el olyan mértékben, mint az EU-s tagállamokat, ami az autóipar (drága a horvát munkaerő) hiányának „köszönhető” és a pár évvel ezelőtti HNB restrikciós intézkedéseinek, amikor is az állami tartalékokat 17%-ra emelték. Továbbá a lakáshitelek kamatjának emelése, valamint a hitel megszerzésének szigorítása. Ez a tény nem a horvátországi bankok valós pénzügyi helyzetét mutatja, sem a hitelek törlesztésének esését. Tudniillik, a Horvát bankok nagy része külföldi székhelyű anyabankok tulajdonában van (akik Európában a lakáshitelek kamatcsökkentéshez folyamodtak a vásárlási kedv növelése és a gazdaság talpra állítása érdekében), a horvát leánybankok viszont nincsenek tekintettel a válságra, működésük folyamatos, havi nyereségnövekedést mutat. Az állam kihatása nélkül ott szorítanak, ahol lehet. Nem utolsósorban a médiák is közrejátszottak a piac jelenlegi helyzetének kialakulásában, mivel már hónapok óta (pontosabban, 2008 októberétől) az ingatlanok 30-40%-os árzuhanásáról számolnak be. Ha mindezek mellé csatlakozik az emberi tényező, a vásárlók félelme a jövőtől, vagyis a válságtól, (mely nagymértékben visszafogja a vásárlási kedvet,) akkor ez tovább nehezítheti az ingatlan-befektetők jelenlegi helyzetét. Az, bizonyos, hogy az idei év folyamán jelentősen megcsappan az ingatlanbefektetések száma és leszűkül azok finanszírozási lehetősége. De minden rosszban van valami jó is. Az ingatlanáresés tulajdonképpen a vásárlók érdekeit szolgálja, megnöveli a vásárlási kedvet, ami az ingatlanpiaci árak reális kialakulásához vezethet. Horvátország készülve az EU-s csatlakozásra, a közelmúltban hozott pár olyan törvényt (mert muszáj vagy ideje volt) amely jó kihatással lehet a válság csökkenésére és a gazdaság mielőbbi újjáéledésére, és így közvetve az ingatlanpiac fellendülésére is. Ilyen az új építkezési törvény, valamint az építőipari kivitelezők állami minősítése, a területrendezési, továbbá a kataszter és a telekkönyvek rendezése és digitális formában való vezetésére vonatkozó törvény, ingatlanközvetítők kötelező állami vizsgája, az ingatlanpiac 2009-es évi liberalizációja az EU tagállamok felé, stb. A válság alatt megtisztul az ingatlanpiac a nyerészkedő és minőségtelen szolgáltatást nyújtó kivitelezőktől és ingatlanközvetítőktől, valamint az irreális árakat diktáló befektetőktől. Az építkezési törvény és a rendezési tervekről szóló törvény két évvel ezelőtt lelassította a tengerparton az „apartmanizációt” vagyis a többlakásos házak építését és nagyon megnehezítette az építési engedély megszerzését, így a horvát kivitelezők és befektetők nagy része Zágrábban és környékén folytatta a beruházásait. Ennek következményeként Zágráb környékén a túlépítettség miatt (ahol az ingatlanoktól szabadulni kívánó egyes üzérkedők eltúlzott árakon kínálták megvételre a lakásokat) akár a beharangozott 30% -os árcsökkenés is reálissá válhat, ami áprilisig érheti el a tetőpontját, és akciós lakásajánlatként megnövelheti a lakást kereső fiatalok vásárlókedvét. Ennek ellenére a tengerparton továbbra is szép számban épül ingatlan. Igaz, hogy magas telekár, megemelt építkezési kommunális hozzájárulás és a még magasabb, m2-ént bruttó ezer eurós építési ár mellett. A megszigorított építési engedély megszerzése miatt sajnos több évre is elhúzódik a tőke visszaforgatása. Így, a tengerparton, a magas összköltség miatt a befektetőknek nincs is tere nagyobb árcsökkentésre, főként nem a lakások terén (ugyanis, más ingatlanokhoz képest, a többszörösét is kiteheti az építésére fizetendő kommunális hozzájárulás). A tengerparton az ingatlanárak csökkenése inkább az építkezési telkek valamint az öreg, romos kőházak piacán várható. A tengerpart túlbecsült ingatlanai közé tartoznak az üzlethelységek (a rövid üzemeltetési idény miatt) és a 4-500 m2-es lakóterű, többszintes családi házak, ahol a 30%-os árcsökkenés reális lenne a válság kihatása nélkül is. Egyelőre csak szükséghelyzetbe került ingatlantulajdonosoknál tapasztalható az ár csökkentése (akár a bekerülési ár alá is). A horvát ingatlanpiacon minimális ingatlan árkorrekció észlelhető. Ez 5-10% között mozog. Esetleg a projekt hitelből épülő, már kész lakásoknál lehet egy-két lakást ennél nagyobb kedvezménnyel megvásárolni. Gyakorlatilag a tulajdonosok csak az alkura előlátott összeggel csökkentve hirdették meg olcsóbban ingatlanjukat. Az ingatlanpiac elemzők jelentős része csak rövid távú ingatlan-árzuhanással számol, nem várnak drasztikus árcsökkenést a világválság hatására. Hosszú távon áremelkedés várható a jól frekventált környezetben épült luxus és minőséges kivitelezésű épületeknél, amelyekre természetesen kihatással lesznek az Európa Uniós ingatlanpiaci árak és a válság időtartalma. Jelenleg az ingatlanpiacon az ingatlantípusok közötti árkülönbözetek fognak erősödni. Eddig az ingatlanárak általában arányosan emelkedtek, figyelmen kívül hagyva az ingatlanok típusát, minőségét és építési idejét. E téren várható változás. Összefoglalva: A gazdasági válság, az ingatlanértékesítések csökkenése, a lakáshitelek kamatainak növelése, alábbhagy az ingatlanbefektetések száma, a bankok visszafogják a finanszírozási lehetőségeket, a 2009–es év végén 2010-es év első felében megszűnik az ingatlan túlkínálat,( a luxus ingatlanból már most is hiány van). Az Európai Unió és Horvátország által 2005-ben megkötött Stabilitási és Társulási Megállapodás szerint 2009. 02. 01-től az EU állampolgárok a horvátokkal azonos feltételek szerint szerezhetnek ingatlant (erről egy külön cikket fogok írni), egyes bankok már hitelvonalat biztosítottak a külföldi vásárlók részére a horvát ingatlanra bejegyzett jelzáloggal, esetleg egy kedvezőbb idegenforgalmi idény után kissé valószínűtlen egy 30 %-os általános ingatlanáreséssel számolni, kivált az adriai luxus ingatlanok terén. Tengerparti jellegzetességként szükséges megemlíteni azt is hogy az eladó ingatlanok talán 5-10%-a kerül a piacra eladási szükségből, a többi ingatlan eladása csakis befektetés. Köszönhető ez az ingatlan adó (illeték) törvényszabályzatnak, melynek értelmében horvát természetes személy (most már az EU állampolgárok is) 5 év alatt max. 3 azonos besorolású ingatlant (vagyis 3 telket és 3 épületet) tud úgy elidegeníteni, hogy nem kell az árkülönbözet után személyi jövedelmi adót fizetni, ha az ingatlan legalább 3 évig volt a tulajdonában. Nem is értem miért ne tudnánk jobban felkészülni az EU-s csatlakozásra, úgy 2015 körül . Az ingatlanok 90%-a tehát befektetési termék és ebből 60%-ban horvát természetes személyek vesznek részt, két-három családtag nevére épül egy többlakásos ház, felújított épületet adnak tovább, vagy sima vevés-adás történik. Ezért nehéz olcsó ingatlant venni. A befektetők fele Zágráb és környékéről való, akik a gyorsabb tőkeforgatás helyezik előnybe, és elébb lehet náluk elérni árengedmény, míg a másik fele a tengerpart menti lakosságból kerül ki, akik nem igazán szeretnek változtatni az általuk „elképzelt” ingatlanáron, és mivel az ingatlanjuk eladása nem létszükséglet ezért feltételezhetjük, hogy az idei évben is kitartanak a jelenlegi árak mellett. Az utóbbi két hónapban a Stabilitási és Társulási Megállapodásnak köszönhetően nagyobb mennyiségű ingatlan jelent meg a piacon. Kevés eredménnyel a világválság miatt. Horvátországban sajnos a felkínált új ingatlanok 30%, az öreg építésű ingatlanok 70%, míg a telkek 50% nem piacképes (erről majd egy másik alkalommal írok). Az ingatlanpiac a kusza hírek és a bizonytalanság ellenére is él. A luxus ingatlanok most is vásárlóra találnak (első soros vagy kilátásos lakások és családi villák 120-200 m2-ig az Adrián). Természetesen a tavasz, a melegebb idő, a nyaralás tervezése megpezsdíti mindannyiunk vérét és válság ide, válság oda, eszünkbe jut Európa és talán a világ egyik legszebb, legfestőibb, most már gyorsan és könnyen megközelíthető meleg tengere az Adria. Milyen jó is lenne az 1800 kilométeres partszakaszán egy saját nyaraló, ahol a tenger zúgására ébredünk, majd a sós átlátszó kék tengervízre szállni egy kis csónakban és az ezernyi sziget valamelyikén egy lakatlan öbölben kikötni, fürdeni, megpiheni a fák árnyékában és belélegezni a fenyő illatát, ahol a délutáni csendes pihenésünket csak a kabócák jellegzetes ciripelése töri meg. Esténkét a nyaralónk teraszán piheni, csak úgy, belemerülve a békés semmittevésbe, vagy a parton sétálva követni a lenyugvó nap utolsó sugarait és a halászbárkák kigyúló fényeit. Érdemes? Érdemes. Annak, aki szereti az Adriát, aki el szeretne menekülni családjával a mindennapok szürkeségétől és a stresszes életviteltől, feltöltődni a további munkához és mindezt nem csak nyáron. Milyen kevesen ismerik a tengerpart szépségét február végén, amikor a mandulák virágba borulnak, vagy a szeptember végi fürdést a strandon, tömeg nélkül, amikor sokszor a tenger és a levegő hőmérséklete kiegyelődik. Télen, minden másnap gyönyörű napsütésre ébredni, ahol a hőmérséklet ritkán éri el a nulla fokot. Érdemes befektetni, kamatozatni az ingatlanba fektetett vagyonunkat de megfontoltan, lehetőségünk szerint, körültekintően és biztonságosan, figyelembe véve a horvát jogszabályokat olyan szakemberek alkalmazásával, akik garanciát is tudnak nyújtani az elvégzett munkájukra. Végezetül: Ingatlankínálat mindig volt és lesz is, de az is igaz, hogy a lehetőségekkel tudni kell élni és ki is kell tudni használni. Itt szeretném még megemlíteni, hogy az ingatlanokba való befektetés válság idején már hagyományossá vált, miután az ingatlan mindig is a tőke mentsvára volt. Farkas Gyula Állami vizsgával rendelkező ingatlanközvetítő „Mirakul” minősített ingatlan iroda, cég felelőségi biztosítással, Tisno, Horvátország Cikk szlogen: Ha partnere a „Mirakul”, minden simán alakul. Képek: Figyelem: Képre kattintani hogy nagyobb legyen a kép  | |
 |
HORVÁTORSZÁGI INGATLANKÖZVETÍTÕ IRODA |
english | magyar | hrvatski | e-mail | sitemap |
designed and developed by web IT